先月36歳になりました。妻と相談し、誕生日月に最後の繰り上げ返済をし、4年間で4,000万の住宅ローンを完済させました。先週妻が法務局で抵当権抹消登記を行ってきました。これから負債なしの人生を送ることになります。
そもそもこんな低金利の時代になんで早く返したのかというと
①住宅ローン控除が利用できない
②投資の金は毎月の貯金で十分
③心の余裕を生む
のためです。
①住宅ローン控除が利用不可
今回の住宅ローンは初回ではありません。9年前は狭い（60㎡ほど）マンションを買いましたが、妻の出産と共に、買い換えました。４年前今のローンを組みましたが、狭いマンションの売却益が出て、3,000万の特別控除を適用したため、今回は住宅ローン控除の利用ができなくなっています。
今回の住宅ローン返済に前回の売却益を充てたため、かなり早く返済ができた１つの要因です。繰り上げ返済は合計3回しました。繰り上げ返済をして初めて分かったことは返済手段が２つあります。
・返済額をそのままで期間を短縮する方法
・期間はそのままで返済額を減らす方法
それぞれやってみました。最初は期間を短縮する繰り上げ返済をしました。確かに期間がぐっと縮まりました。けど、返済額が変わらないため、家計としての実感は全くありませんでしたね。２回目は返済額を減らす方法でやりました。家計の黒字額が一気に多くなりました。後者のほうが気持ち的にいい気分になります。ただおそらく前者の返済額が少ないでしょう。
②投資の軍資金は給料で十分
夫婦ともに浪費家ではありません。共働きもしています。家計の管理は私が行っていますが、毎月妻に月次報告をしています。P/Lのみです。また、３か月ごとに四半期報告も行います。B/SとP/L両方です。キャッシュフローも試みましたが、減価償却等現金支出を伴わない費用科目があまりないため、P/Lで十分と判断し、省略しました。年初に予算作りは行います。結婚当初は１万円以上の買い物は稟議（二人の協議）が必要と決めましたが、最近は緩くなっています。
このような属性プラス子供も小さいため、給料の半分以上は貯まります。その分は毎月ほぼ全部投資に回しています。
投資においてはセクターの分散と時間の分散が不可欠です。毎月の貯金の投資分はすでに時間の分散を実現しているため、余っている貯金を一気に投資に回すと、せっかくの時間分散が台無しになります。それで、いっそのこと全部返済しようと思いました。
③心の余裕を生むため
東アジア人の悪い癖かもしれませんが、負債が嫌いですね。それがいい負債とわかっていてもです。ブログではたまに日本の経営者が自己資本比率を高めすぎたとか言っていますが、自分もまったくその通りですね。というか、自己資本100%です。この「レバレッジをまったくかけていない、ROEがめちゃ低い家計経営スタイルの癖によく評論家づらしているな」と深く反省しています。
恥ずかしいことに住宅ローン返済をしてしまうと、なぜか一気に心の余裕が生まれました。家計簿の住宅科目が管理費と修繕金だけになり、月次P/Lがかなり改善されています。毎日の仕事、育児、投資、家事には超楽な気持ちで向き合うことができました。
健康第一なので、まぁ多少儲けが少なくなってもこれでいいやと思いました。
繰り上げ返済してみて分かったこと
大した話ではありませんが、知らなかったことも２つあります。
<保証料>
住宅ローンを組むと、このローンを保証する会社が出てきます。その会社に保証料を初期に払いました。
なんと、これは繰り上げ返済をすると戻ってくるものです。
3回繰り上げ返済しましたので、3回とも10万以上戻ってきました。捨てた金かと思い、戻ってきてうれしかったです。
＜銀行ATMの手数料＞
組んだの三菱の住宅ローンでした。三菱の住宅ローンを組むと銀行カードのランクがなぜか上がり、コンビニ手数料無料などいろいろな特典がありました。完済してもその特典が残っています。いつまで使い続けるかわかりませんが、ラッキーです。
後の祭りの話
今の時点から過去を眺めたら、こうすればよかったことも２点ありました。どうしようもないけど。。
①前のマンションを売らなかったほうがよかった
前のマンションは立地がかなりよく駅から徒歩２分でした。そのまま持っていたら、さらに40%益が上乗せられるかもしれません。
そのまま持っていたら、今のマンションも住宅ローン控除の適用ができます。
②繰り上げ返済の金で4年前S&Pに全額投資したら。。。
上記は無理な話だが、1つの決断により、結果がだいぶ変わるということを体験できたと考えています。今いる時点の状況をよーく分析し、慎重に1つ1つの決断をしなければならないですね。ただ、1時間で出した決断と1ヶ月で出した決断は前者のほうがよかった時もあります。結局運ですかねww
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